住宅ローンの借入可能額の概算計算

「年収からすると、住宅ローンはいくらまで借りられるのだろう」——住まい探しを始めた方から、よく聞かれる疑問です。金融機関ごとに審査の基準は異なりますが、多くの場合「返済負担率」という考え方をもとに、借入可能額のおおまかな目安が計算されています。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。フラット35など多くの金融機関で、年収に応じて25〜35%程度が審査の目安として使われているとされています。この上限額を超えない範囲で、金利と返済期間から逆算して借入可能額のおおよその目安を求めるのが、一般的な計算の考え方です。

同じ月々の返済額であっても、金利が低いほど、また返済期間が長いほど利息負担が軽くなる分、借入可能額の目安は大きくなります。反対に、審査の際には将来の金利上昇リスクを見込んで、実際に借りる金利よりも高めの「審査金利」で計算する金融機関もあり、この場合は実際に案内される借入可能額が、単純な計算結果より小さくなることもあります。

このツールで算出される金額は、あくまで年収と返済負担率から導いた理論上の上限に近い概算であり、実際に借りられる金額を保証するものではありません。また、無理なく返済できる金額とは別物である点にも注意が必要です。教育費や老後資金、日々の生活費なども踏まえたうえで余裕を持った資金計画を立て、実際の借入可能額や審査の詳細については、必ず金融機関や住宅ローンの専門家に相談することをおすすめします。

また、借入可能額の目安に加えて、頭金や諸費用(登記費用、仲介手数料、火災保険料など)をどの程度自己資金でまかなえるかによっても、無理のない資金計画は変わってきます。物件価格のすべてをローンで賄うのではなく、自己資金とのバランスや、将来の収入・支出の変化も見込んだうえで、複数の金融機関の条件を比較検討することをおすすめします。

フラット35の場合、返済負担率の基準は年収によって段階的に分かれており、年収400万円未満は年間返済額の合計が年収の30%以下、年収400万円以上は35%以下であることが審査の目安とされています。ここで見落とされがちなのが、この返済負担率が新たに組む住宅ローンだけでなく、自動車ローンや奨学金、カードローンのリボ払いなど、すでに返済中のすべての借入を合算した金額で計算される点です。たとえば年収500万円で返済負担率の上限が35%だとしても、奨学金の返済が年間24万円残っていれば、住宅ローンに充てられる年間返済額はその分だけ少なくなり、借入可能額の目安も小さくなります。住宅ローンを検討する前に、既存の借入をできるだけ整理しておくと、審査上の借入可能額を実質的に引き上げることにつながります。